不動産投資を始めたいけど、何から考えればよいだろう…。
あるいは、不動産投資ってどうなの？と思われている方。
個人的には、中古ワンルームマンション投資がおススメだと思います。
この記事では、不動産投資、とりわけ中古ワンルームマンション投資をおススメする理由をまとめてみました。
Nattanan KanchanapratによるPixabayからの画像
投資額が比較的お手頃である
一口に不動産投資といっても、ワンルームマンション投資の他、ファミリー向けマンション、戸建て、アパート、RC一棟物（鉄筋コンクリート造り）、オフィスの他、ボロ物件投資など、様々なジャンルがあげられるかもしれません。
初心者で仕事などが忙しい方は、ワンルームマンション投資、とりわけ中古ワンルームマンション投資が一番お手頃かと思います。
おススメする理由は、「投資額」が比較的に安価で済み、初心者には入りやすいと考えられるからです。
戸建てやアパート、RC一棟ものは、ワンルームマンションに比べ価格が高く、投資額が膨らみます。
また、中古の理由は、新築ですと価格が高く、年数の経過とともに売買価格は下落していきます。
一説によりますと、新築で購入すると、最初にキーを入れた瞬間、売買価格は7割まで下がると言われます。
その点、中古市場、とりわけ20年以上経過しますと売買価格は下がりに下がっていますので、価格は安定的と言われます。
さらに、ある程度のエリアであれば、それなりの賃貸需要もあり、収益も安定的ではないかと思います。
それ以外に、「時間」の問題もあります。
例えば、戸建て等の築古のボロ物件投資は、利回りは高いと言われ、かつ、儲かるとも聞きます。
しかし、リフォームやリノベーションなど自分で手掛けますと、手間ヒマがかかります。
修繕等の作業は、通常、夜間や週末に行うことになるでしょう。
普段サラリーマンとして仕事されたり、家事、子育てや介護などがあったりしますと、十分な時間がとれないかもしれません。
時間等に余裕があり、手先が器用で楽しめる人は、楽しいビジネスになるかと思います。（知り合いでやっている人がいますので、それはそれで楽しそうです。）
その点、中古ワンルームマンション投資は、他の投資物件に比べ利回りや収益額は劣るかもしれませんが、かかる手間ヒマや時間的な拘束は少ないといえます。トータル的には、中古ワンルームマンション投資が最適な選択かと思います。
物件を複数持つことで、分散をきかせられる
投資の格言に「卵を一つのカゴに盛るな」という有名な言葉があります。資産を「分散」させる大切さを表すことわざです。
リスクを十分に取ることができれば、アパートやRCを複数所有でも分散させることは可能です。
しかし、アパートやRCでは、どうしても単体ひとつの物件を所有することだけでも金額がかさみますし、ましてや複数所有となればリスクも大きくなり、事業的な色彩を帯びてきます。
自分のようなサラリーマンで、大きなリスクを取ることにためらいを感じるような、零細個人投資家の場合、アパートやRC一棟ものを複数所有することは、清水の舞台から飛び降りる、ある種の覚悟が求められるようにも感じます。
中古ワンルームマンションはそれほど高くはありませんので、精神的な負担はあまりありません。
一方で、ワンルームマンションといえども、複数所有はそれなりに負担が大変という指摘もあるかもしれません。それはもっともな指摘かと思います。
中古ワンルームマンションといえども、複数部屋所有はそれなりにハードルの高さはありますが、アパートやRCの大型物件を所有することに比べれば、初心者でもチャンスがある分野と考えています。
さらに、最近ますます意識されつつありますが、日本は地震や風水害など災害が多い国です。
首都圏であっても、台風などの風水害被害の危険性が高まっている印象を受けます。
ワンルームマンションの部屋数を地理的に離れた場所で複数持つことで、災害などにも分散をきかせられることができます。
「分散投資」にこだわるのには、以前、東京電力株（今も塩漬け状態ですが…。）で東日本大震災で軽く新車が買えるお金ぐらいの損失を被った苦い経験があります。一つのカゴに盛り過ぎた失敗例かと思います。さすがにコリました…。
中古ワンルームマンション投資は、小ぶりであるからこそ、分散をきかせられる投資と考えています。
物件の管理は、管理会社におまかせできる
不動産投資を行うまで想像しませんでしたが、建物の管理は手間ひまがかかります。
物件の維持・管理は大事なことであり、管理会社に委託することになります。
特に、マンションの場合は、共用部分と専有部分に分かれますが、一般的には共用部分・専有部分それぞれで管理会社と契約します。
なお、木造アパートやRC一棟ものですと、何かしらの損害が出ますと、修繕費が多額になるようです。
例えば、戸建てやアパートで台風被害にあい屋根が壊れた場合、修理代で数百万円かかるとも聞きます。
一方で、マンション投資は、共有部分は管理組合とその管理会社が担当するため、区部所有者が一人で修繕費用を負担することは少ないと思います。
高い修理代の自腹負担に耐えられるならば、戸建てやアパート投資も大丈夫ですが、費用を負担する余裕がない方は、避けた方が良いと考えます。（修理代だけでも追加で借り入れが発生するかもしれません。）
共有部分については、建物全体の維持・管理であるため、管理会社に管理業務を委託せざるを得ませんので、管理費用負担は避けて通れません。（この点、アパート等の一棟もだと、共用部分も自主管理ができます。）
これに対して、専有部分については、管理会社を通さず、自主管理の方針で行かれる方もいらっしゃるようです。
自主管理の場合、管理にかかる費用負担はないため、投資利回りは高くなります。
ただし、おススメしている投資は「中古物件」ですので、あくまで築古です。
新築の場合（新築の投資はおススメしませんが）、建物自体に問題が生じることはほぼありませんが、築古で10年以上経過していますと、建物にも様々な問題が生じてきます。
築古で自主管理をとれば利回り等は高くなりますが、建物自体に問題が生じることが多くなりますので、その分手間ひまがとられます。
もし、管理会社を挟まなければ、例えば、夜間水漏れが起きたなどのトラブルが発生などで賃借人から問い合わせがあると、ご自身で対応しなければなりません。
また、空き室が出た場合は、不動産屋を回り、募集をかけるなどの必要があります。
トラブルがないときは何もないため、一見ムダな費用にも見えますが、管理料は必要なコストです。専有部分の管理費用の多くは、賃料の５％だとか2,000円の定額制とかをよく聞きますので、それほど多額ではないとは思います。
特に、忙しい方は、ご自身の時間単価を考えれば、管理費の負担は致し方ないのではないでしょうか。
管理組合を通じて学ぶことができる
戸建てや一棟ものを所有しますと、管理組合はないと思います。オーナーは自分ひとりですので、そもそも人と接する機会が少ないかもしれません。
しかし、マンションの場合、複数の人と所有するという形をとりますので、共有部分は、管理組合と管理会社が共同で管理を行います。
各オーナーは管理組合に加入し、管理規約を守ることが求められます。
また、形式的ですが、毎四半期ごとに理事会があり、年に1回総会が行われます。
理事でなければ理事会には出席できませんが、総会には区分所有者は基本的に全員出席可能です。
しかし、ほとんどの投資家・オーナーは管理組合に参加されないのではないでしょうか。
マンションによっては、総会の開催が平日開催などもあり、忙しくて出席できないという事情もあるかもしれません。
個人的にはこれはもったいないことだと考えています。できるならば、管理組合には出席したいものです。
組合を通じて知り合いができたり、情報交換の場も生まれるかもしれません。
実際、会議に出席すると、建物の日々の管理状況や大規模修繕にかかる問題や費用についても学べます。
マンションの投資を行う上で、例えば、主要駅に近い、周辺は生活しやすい点には関心が向かいます。その一方で、建物全体の管理が行き届いているのか。修繕積立金は十分あるのか。あるいは、管理組合が十分機能しているのか。
共用部分の掃除が行き届いていない。老朽化した部分が残された物件などは、投資自体も見直したほうがよいかもしれません。
これらのチェックポイントは、投資において建物の健康状態を判断する上で、とても大事な点かと思います。
また、管理組合が十分機能していないと、管理会社の好き勝手に運営されてしまう危険性もあります。
例えば、管理料を値上げや、不必要な工事を行うなど我田引水的なことで大事な修繕積立金を使われてしまう可能性もなくはありません。
管理組合と管理会社の馴れあいやギスギスした関係も困りものですが、ある程度、管理会社との適度な距離や緊張関係も必要です。
その意味でもできるだけ管理組合には出席した方が良いと思います。
また、自分が所有する、ある物件の管理組合の理事長ですが、プロの不動産屋さんですが、その方が管理組合等に出ることについての意見が印象的でした。
「自分の財産なんだから、自分でしっかり守っていかないとね。」
オーナー感を味わうことができる
不動産投資は立派な事業です。実際に会社の形態をとるかどうかは別として、基本的には組織的に動く仕事ではないですが、ある意味、オーナーとは事業の社長です。
通常、サラリーマンとして勤務しますと、自分で物事を決める機会は少ないのではないでしょうか。
また、自分で確定申告をして納税するといった事も少ないと思います。
不動産投資を行うと、サラリーマンの中では経験しないような、自分でグリップを握るような主体性の発揮ができるのではと思います。
「中古ワンルームマンション投資が良い４つの理由」のまとめ
以前にも書きましたが、不動産投資は株式投資に比べると、やや敷居が高く感じられるかもしれません。
私自身も最初はまったく分からない中、中古ワンルームマンション投資を試行錯誤しています。
ここで述べたような４つの理由から、不動産投資初心者には中古ワンルームマンション投資が最適と考えるようになりました。
- 物件を複数持つことで、資産の分散をきさせられる
- 物件の管理は、管理会社におまかせできる
- 管理組合を通じて学ぶことができる
- オーナー感を味わうことができる
いろいろ分からないことも多くありましたが、とても楽しいものですし、経験して良かったと思っています。
もし、この記事をキッカケに、少しでも興味を持たれる方がいらっしゃれば幸いです。
一緒にがんばってまいりましょう。
